Is uw Spaans eigendom met een hypotheek bezwaard? Krachtens een uitspraak van het Europees Gerechtshof van 21 december 2016 kan u wellicht bij uw bank een vergoeding eisen indien uw hypotheek een “clausule van minimum rentevoet” bevat, die door het Europees Gerechtshof onwettig werd verklaard.
Heel wat Spaanse hypotheken waren gebonden aan een variabele rentevoet zoals de European Borrowing Rate (Euribor). Een groot aantal van deze hypotheken bevatten een minimumclausule, hetgeen betekende dat, zelfs indien de officiële rentevoet tot een heel laag niveau zakte (wat inderdaad gebeurde), de hypotheek van de klanten aan een minimum rentevoet vast bleef zitten. Met andere woorden, men betaalde heel wat meer dan men had moeten betalen.
Indien u één van deze hypotheken hebt kan u nu de onterecht aangerekende interesten terugeisen, in heel wat gevallen teruggaande tot 2008.
De verliezen kunnen tot €200 of meer per maand bedragen voor een hypotheek van €150,000, met andere woorden, de vorderingen kunnen oplopen tot €20,000.
Op vrijdag 20 januari publiceerde de Spaanse regering een wet in de vorm van een Koninklijk Besluit (Real Decreto) bekend als “Koninklijk Besluit 1/2017 van 20 januari betreffende dringende maatregelen tot bescherming van de Consumenten in gevallen van minimumclausules”. Dit decreet stelt een schema in voor het vorderen van vergoedingen zonder de noodzaak van gerechtelijke stappen.
Hoewel deze wetgeving algemeen verwacht was bleek zij uiteindelijk toch wat teleurstellend vanuit consumentenopzicht, vermits de banken er het meeste voordeel uit haalden.
Hierna de belangrijkste aspecten:
- Het KB is alleen van toepassing op de consumenten – Het geldt niet voor eigendommen van vennootschappen
- Voor de consument is het vrijwillig. Deze kan beslissen niet van het nieuwe schema gebruik te maken, maar liever de zaak rechtstreeks voor de rechtbank brengen
- Het is van kracht vanaf 21 januari 2017
- De banken beschikken over een maand om een klachtensysteem uit te werken dat in hun bijkantoren en op hun website gepubliceerd moet worden. Zij moeten een dergelijk klachtensysteem tegen 21 februari 2017 opgesteld hebben
- Nadat de consument zijn vordering heeft ingediend heeft de bank 3 maanden tijd om deze af te handelen en de verplichte vergoeding uit te betalen
Indien u recht op vergoeding hebt beschikt u over de volgende opties:
- i) Indiening van een vordering via het schema en overeenkomst tussen de bank en de klant betreffende de berekening van de vergoeding, die de bank dan uitbetaalt binnen 3 maanden na indiening van de vordering.
- ii) De bank antwoordt niet en maakt geen aanbod binnen de vereiste termijn van 3 maanden. De klant kan een vordering instellen bij het gerecht en indien de uitspraak in zijn voordeel is worden hem zijn juridische kosten toegekend.
iii) Een aanbod wordt gemaakt binnen de termijn van drie maanden, maar de klant gaat niet akkoord met de berekening. De klant kan een gerechtelijke procedure instellen, en indien hij bewijst dat het aanbod van de bank onredelijk was zullen hem de gepaste vergoeding plus de juridische kosten toegekend worden. Indien het aanbod van de bank correct was kan de klant verplicht worden de door de bank opgelopen juridische kosten te betalen.
- iv) De bank en de klant komen het bedrag van de vergoeding overeen, maar de bank betaalt niet binnen de drie maanden: de klant kan een gerechtelijke vordering instellen en indien de uitspraak in zijn voordeel is worden hem zijn juridische kosten toegekend.
- v) De bank verwerpt de vordering: de klant kan een gerechtelijke vordering en indien de uitspraak in zijn voordeel is worden hem zijn juridische kosten toegekend.
- vi) In plaats van een aanbod in cash kan de bank alternatieve oplossingen voorstellen (vermindering van het kapitaal van de hypotheek, of andere financiële producten); de klant kan dit echter weigeren en een cash vergoeding eisen.
Heel wat mensen met fiscal verblijfplaats in Spanje maken aanspraak op een belastingvermindering op hun hypotheekbetalingen. Indien zij een terugbetaling van betaalde interesten ontvangen moeten zij de op deze aanvankelijk hogere rentevoet ontvangen belastingvermindering terugbetalen.
Op het eerste gezicht lijkt het schema voordelig te zijn voor de klant. Een diepere analyse toont echter dat sommige klanten niettemin genoodzaakt zijn de banken voor het gerecht te dagen om een vergoeding te krijgen. Op dit moment is geen enkele boete voorzien voor de banken indien zij aan de bepalingen niet voldoen, en rechtsvorderingen kunnen heel wat tijd in beslag nemen.
De tijd zal uitwijzen of de banken een in wezen vrijwillige gedragscode zullen naleven en welke stappen de Spaanse regering en/of de Spaanse Centrale Bank zullen ondernemen indien dit niet het geval is.
De schema’s moeten tegen 21 februari opgesteld zijn en de op die datum ingediende vorderingen moeten tegen 21 mei 2017 betaald zijn. U zal een afschrift van uw hypotheekakte nodig hebben; hebt u die niet, dan kan u dat afschrift bij uw bank opvragen.
Neem contact op met ons voor een kosteloze beoordeling van uw hypotheekakte indien u vermoed dat uw hypotheek deze clausule bevat en u geïnteresseerd bent in het opeisen van een vergoeding. Contacteer ons nu op [email protected] of bel ons op 951 315161 om een afspraak te maken.