Legalisatie van eigendomsobjecten op het Andalusische platteland

Filed under : Conveyancing; Property Law

In Andalusië, vooral in het gebied van de Axarquia, staan er en aantal eigendomsobjecten, met name woningen op land waar niet gebouwd mag worden. Deze eigendommen zijn gebouwd zonder licentie of zonder te voldoen aan de eisen van een bouwvergunning afgegevn door de lokale authoriteiten en die waarschijnlijk inbreuk maken op de wettelijke bouwplannen.

De status van deze huizen is onduidelijk, met name als het gaat om het feit of ze legaal of illegaal gebouwd zijn, omdat de meesten huizen langer dan vier jaar geleden gebouwd zijn. Dit houdt in dat de einddatum is verstreken waarop de lokale autoriteiten maatregelen kunnen nemen tegen de illegaal gebouwde objecten en daarom niet meer de wet tegen verstedelijking kunnen toepassen.

Een aantal van deze huizen zijn op dit moment niet aangesloten op electra en water; alhoewel Andalusië´s regionale regering officieel een wet heeft goedgekeurd (Decreet 2/2012), die van kracht werd op 1 maart van dit jaar en die inhoudt dat eigenaren vanaf nu een aansluiting kunnen aanvragen en hun eigendommen kunnen laten registreren.

Om dit te realiseren, moeten de eigenaren een eigendomslicentie aanvragen, ook wel genoemd een ´Asimilado a fuera de ordenación´- deze licentie wordt afgegeven door het lokale gemeentehuis voor ieder eigendomsobject in de gemeente die buiten de wettelijke bouwplannen valt.

Met deze licentie kunnen eigenaren ook doorgaan met reparatiewerkzaamheden en onderhoudswerkzaamheden om zo de veiligheid en bewoonbaarheid van hun woning te garanderen.

Deze licentie kan gebruikt worden om water en electriciteit af te nemen van desbetreffende toeleveranciers. Echter, om deze licentie te verkrijgen, moet iedere huiseigenaar een procedure volgen die op dit moment niet erg duidelijk is en die  tevens afhangt van de diverse criteria opgesteld door de lokale autoriteiten.

Deze procedure verplicht de eigenaar om een aantal kosten te betalen aan de autoriteiten; dit bedrag is afhankelijk van de omschrijving van ieder object. Daarom is het noodzakelijk om juridisch advies in te winnen om deze nogal complexe procedure op te starten. In het algemeen gesproken vereist deze procedure de volgende zaken:

  • Het eigendom moet officieel geïdentificeerd zijn, via gegevens van het centrale kadaster of het plaatselijke kadaster.
  • De datum van voltooiing van het gebouw moet bevestigd zijn, bewezen door een vakkundig architect of gecertificeerd door gegevens van het kadaster.
  • Een certificaat van een architect dat verklaart dat het gebouw voldoet aan de eisen van bewoonbaarheid en veiligheid.
  • Een beschrijving van de benodigde werkzaamheden om het gebouw te voorzien van basisbehoeften (water, electra etc.).
  • Een bewijs dat het eigendom niet onderdeel is van een lopende juridische procedure of dat het niet mogelijk is om het eigendom te legaliseren via bestaande procedures.
  • Een bewijs van voldoende grondoppervlak voor de grootte van het gebouwde eigendom.

De einddatum voor de lokale gemeenteraad om de aangevraagde licentie toe te wijzen en terug te rapporteren wordt geacht zes maanden te zijn; indien er na deze periode geen duidelijke beslissing is genomen door de lokale overheid, dan moet verondersteld worden dat de aanvraag is afgewezen.

Wanneer het eigendom gelegaliseerd is, dan is het noodzakelijk om dit te gebruiken om het eigendom te registreren of om ongeregistreerde onderdelen die behoren bij het eigendom (zwembaden, garages, schuren etc.) te registeren bij het centrale kadaster.

Tot voor kort was er onzekerheid met betrekking tot de legalisatie van deze verschillende soorten van eigendommen, omdat het in het begin niet duidelijk stond weergegeven in deze nieuwe Andulusische wet en deze in strijd bleek te zijn met de nationale kadasterwet.

Het goede nieuws is nu dat het kadaster nu bezig is met de legalisatie van vele eigendommen die een aantal jaren geleden waren gebouwd in gebieden waar enkele van bovengenoemde problemen zich voordeden.

Echter, het is van vitaal belang om aan te tonen dat het grondoppervlak toereikend is omdat er  nog steeds een aantal eigendommen zijn die nooit gelegaliseerd zullen worden wegens overbebouwing op een klein stuk grond in een landelijk gebied.

Indien u wilt dat De Cotta Law de wettelijke situatie van uw eigendom checkt, verzoeken wij u om contact op te nemen met uw plaatselijke De Cotta Law kantoor voor een afspraak.

Gisele Van Meer

Als u een Nederlandstalige medewerker van onze firma wenst te spreken, kunt u telefonisch contact opnemen via +34 952 93 17 81 of emailen naar [email protected]