Wat komt er kijken bij de verhuur van je Spaanse woning? Bij geen verhuur betaal je ook belasting

Filed under : Conveyancing; Property Law

Veel Nederlanders en Belgen bezitten een tweede woning in Spanje, of woonden in Spanje, maar keerden terug vanwege werk of gezondheid. Onder hen bevinden zich mensen die hun Spaanse woning liever behouden, dan deze verkopen in de huidige kopersmarkt.

Ook al vertonen de Spaanse huizenprijzen een licht herstel, dan nog kan het verhuren van een woning of appartement een aantrekkelijk stabiel inkomen bieden. Een inkomen dat daarnaast ook nog eens de kosten dekt of zelfs een gedeelte van de hypotheek kan bekostigen.

Huurcontracten

Er zijn standaard huurcontracten verkrijgbaar tegen een geringe vergoeding bij de kantoorboekhandel of een estanco (sigarenboer), die je samen met de toekomstige huurder kunt ondertekenen. Toch is het slimmer om juridisch advies te vragen rond de verhuur van je woning om eventuele verrassingen te voorkomen.

De beste manier om onenigheid met een huurder te vermijden is het op laten stellen van een formeel contract op maat, dat is gebaseerd op je specifieke situatie. Een contract voor onbepaalde tijd is minimaal 1 jaar, met de verplichting voor de verhuurder om het jaarlijks te verlengen tot een maximum van 3 jaar indien de huurder langer wilt blijven. Na de periode van 3 jaar, kan het contract jaarlijks verlengd worden. Een contract voor bepaalde tijd, ofwel een korte termijn contract voor 6 tot 11 maanden is beter als je niet verplicht wilt zijn om het contract te verlengen. De opzegtermijn is in beide gevallen wettelijk geregeld en is gelijk voor beide gevallen. Maar in het geval een huurder kan aantonen dat de woning in zijn primaire behoefte tot onderdak voorziet en dat hij of zij daarin ononderbroken heeft gewoond voor een periode van minstens één jaar, kan hij de voortdurende toekenning van korte termijn-contracten aanvechten. Ben je echter zelf als eigenaar van de woning voornemens om permanent in de betreffende woning te gaan wonen, dan geldt sinds kort een opzegtermijn voor de huurder van twee maanden.

Een andere mogelijkheid is dat je probeert je woning te verkopen en dat het nodig is deze zo nu en dan te laten zien aan potentiële kopers. Dit moet heel duidelijk in het contract worden vermeld om problemen met de huurder te voorkomen. Een borg van een maand huur is standaard. Kosten voor gas, licht en water worden in Spanje doorgaans buiten het huurbedrag betaald.

In Spanje kun je wettelijk aansprakelijk gehouden worden en als huiseigenaar is het daarom belangrijk om een WA-verzekering (Wettelijke Aansprakelijkheid) te hebben en daarin het verhuurde huis te laten opnemen.

Belasting

Niet residenten zijn belastingplichtig over hun woning in Spanje, of deze nu verhuurd wordt of niet. Je bent verplicht hiertoe elk jaar een 210-formulier in te dienen bij de Spaanse belastingdienst. In het geval er meerdere eigenaars zijn, moet elke eigenaar dit formulier indienen.

Als de woning niet wordt verhuurd, betaal je 24,75 procent op de huurwaarde. Heb je wel inkomsten uit de verhuur van deze woning in het buitenland dan wordt de netto huur belast met 24,75 procent. Je dient dit zelf actief op te geven omdat het gaat om een zogenoemde draagschuld en geen haalschuld.

Betaal je belasting in Nederland of Belgie en geef je de huurinkomsten daar ook op, dan kun je via de vrijstellingmethode voorkomen dat je dubbele belasting betaalt. De verantwoording voor de juiste toepassing van de voorkoming van dubbele belasting ligt in de eerste plaats bij de belastingplichtige.

Wie wél in Spanje belastingplichtig is, moet de huurinkomsten op onroerend goed, anders dan bij de eerste woning, actief opgeven. Dit dient gedaan te worden op de jaarlijkse opgaaf. In dit geval zijn wel veel kosten aftrekbaar, maar een belastingadviseur kan je hier altijd bij adviseren.

De Spaanse belastingdienst grijpt steeds meer middelen aan om niet opgegeven huurinkomsten op te sporen, zoals de verandering van naam van elektriciteits- en waterrekeningen om zo eventuele illegale verhuur vast te stellen.

Voor meer informatie over welk juridisch aspect dan ook dat komt kijken bij eigendomsrecht kun je contact opnemen met De Cotta Law. De Nederlandse eigendoms- en eigendomsoverdrachtexpert, Gisele van Meer zal je hierin graag bijstaan.

Tel:+34 952 931 781

Email: [email protected]

Web: www.decottalaw.com/nl